Las regulaciones en el sector del alquiler vacacional están en voga. En algunas ciudades de España, han cambiado significativamente la forma en la que los property managers operan o pueden ejercer su actividad, como en Barcelona, Málaga y San Sebastián. A medida que los gobiernos locales implementan normativas más estrictas, la oferta y la rentabilidad de los Property Managers y anfitriones puede verse impactada.
Pero, ¿qué significan realmente estas regulaciones para la rentabilidad? ¿Es posible seguir creciendo en un entorno de competencia limitada? En este artículo, analizamos cómo adaptarse y maximizar ingresos en un mercado regulado.
¿Cómo impactan las regulaciones en el mercado?
Las restricciones a los alquileres vacacionales generan tres efectos principales:
- Limitación de la oferta: Reducción del número de licencias y nuevas normativas para operar.
- Aumento de costes: Cumplimiento regulatorio, impuestos y costos operativos adicionales.
- Incertidumbre: Cambios en la normativa generan dudas sobre la viabilidad del negocio.
Sin embargo, lejos de ser una barrera insalvable, estos cambios pueden representar una oportunidad para quienes saben adaptarse.
“El sector tiene que tener presente que el coste del cumplimiento regulatorio y los costes de explotación, son vasos comunicantes, que obligan al sector a gestionar un revenue orientado a resultados” Asier Pereda, CEO de The Rentals Collection, Presidente de Aparture & Responsable del Área de Asuntos Regulatorios y Relaciones Institucionales en FEVITUR
Casos reales: el impacto de las regulaciones en España
Barcelona: un mercado regulado, rentabilidad a la alza
En los últimos años, Barcelona ha sido una de las ciudades más estrictas con los pisos turísticos. Después de la primera regulación en 2021, se prohibió el alquiler vacacional de habitaciones. Las restricciones del confinamiento también afectaron. Como resultado, la oferta se redujo en un 24%. Sin embargo, la implantación de la PEUAT en 2022 frenó el crecimiento o lo moderó en las zonas 1 y 2 (Gótic, Born, Barceloneta, parte de Gràcia y del Eixample…). Si se detecta crecimiento es porque se transforman en pisos de estancia media. Esta restricción impactó al resto de zonas generando un aumento del 50% en la oferta.
En Barcelona, el alquiler de viviendas a corto plazo (menos de 31 días) está estrictamente regulado y requiere una licencia turística específica. Sin embargo, los alquileres de media y larga duración (estancias superiores a 31 días) no están sujetos a las mismas restricciones y no requieren una licencia turística. Por lo tanto, alquilar una propiedad por meses a través de plataformas como Airbnb es legal, siempre que la estancia mínima sea de 32 días o más.
Algunos datos clave en Barcelona tras las regulaciones en Barcelona.
- La ocupación creació en un 27% en 2022 respecto a 2021.
- Las tarifas medias diarias (ADR) crecieron un 117% en 2022 respecto a 2021.
- El crecimiento de las tarifas medias (ADR) y un mejor rendimiento se debe a la menor competencia.
Los gestores que colaboran con Beyond han sabido adaptarse han visto un aumento del 19% en RevPAR en 2024.
💡 Estrategia ganadora: Ajustar precios dinámicamente y apostar por una estancia media más alta.
Málaga: demanda en auge, regulaciones en camino
Málaga sigue siendo un mercado en crecimiento, con un fuerte impulso del turismo internacional. Sin embargo, este año la normativa en el sector del alquiler vacacional se endurece, con restricciones a nivel autonómico y municipal, como la Ley de Propiedad Horizontal y la PGOU 2025.
Los datos clave de Málaga en un panorama regulatorio:
- El ritmo de la ocupación es un 2% más rápido en 2025 respecto al año anterior
- Los precios crecieron un 5% en 2024 respecto a 2025
- La oferta en 2024 siguió aumentando pero el ritmo de crecimiento se ralentiza un -10%.
A partir de agosto de 2024, el número de anuncios tiende a estabilizarse, marcando un posible punto de equilibrio en el mercado. En cuanto a las zonas, Málaga Centro y Málaga Puerto muestran un crecimiento más moderado, reflejando una tendencia de consolidación en estas áreas clave de la ciudad.
En 2025, Málaga sigue atrayendo una fuerte demanda internacional, con un número creciente de visitantes que prefieren los alquileres vacacionales sobre los hoteles tradicionales. Sin embargo, las nuevas regulaciones han limitado el crecimiento en el número de anuncios, frenando la expansión del mercado. A pesar de ello, la menor competencia ha impulsado tarifas más altas y un mayor rendimiento para los anuncios existentes, beneficiando a los propietarios que ya operan en el sector.
💡 Estrategia ganadora: Expandirse a zonas con menor regulación y anticiparse a la demanda con precios estratégicos.
San Sebastián: Regulación Positiva y Estabilidad
San Sebastián ha implementado una estrategia diferente, con regulaciones locales desde 2018 y una modificación en 2024 de la PGOU con la restricción de nuevas licencias. Esto ha permitido una planificación a largo plazo y estabilidad en el mercado.
A partir de las regulaciones, estos son algunos de los datos clave de San Sebastián en 2025:
- La oferta se ha desacelerado en 2024 y 2025
- Los niveles de ocupación desde 2022 se han mantenido muy estables, con ligeros aumentos de entre un 1% y 3%. El ritmo de la ocupación tiene un ritmo más rápido en el segundo trimestre de 2025 en un 8% con respecto el año anterior.
- Los precios tienen una tendencia de aumento de hasta un 11%
En San Sebastián, los datos indican que la regulación mejora la calidad del sector y favorece la rentabilidad. La regulación en el mercado de alquileres turísticos no solo proporciona mayor claridad normativa, facilitando la planificación a largo plazo y promoviendo inversiones en mejoras de las propiedades, sino que también contribuye a la sostenibilidad del mercado, reduciendo la competencia en áreas saturadas y permitiendo a los propietarios fijar tarifas más rentables. Además, impulsa mejores estándares de propiedad, garantizando el cumplimiento de normativas que mejoran la experiencia del huésped y fomentan reseñas positivas. Como resultado, se genera una mayor demanda de propiedades de calidad, atrayendo a huéspedes que valoran y buscan alojamientos bien mantenidos y con altos niveles de servicio.
💡 Estrategia ganadora: Enfocarse en calidad, mejorar la experiencia del huésped y apostar por la profesionalización.
Cómo ser más rentable en un mercado regulador
Las regulaciones pueden limitar la oferta, pero no afectan la demanda del destino. La clave está en ajustar estrategias y aprovechar la tecnología.
- Familiarízate con las regulaciones locales y cómo afectan tu negocio. Las asociaciones locales podrán ayudarte a estar al día de las novedades y el panorama legal.
- Invierte en calidad sobre cantidad para atraer huéspedes de alto valor.
- Usa datos y tecnología para ajustar precios y maximizar ingresos.
- Refuerza la relación con propietarios con informes de rendimiento y comunicación clara. Owner Insights de Beyond te permite acceder a informes personalizados y completos en un clic y compartirlos con tus propietarios para darles más visibilidad del rendimiento de sus propiedades y facilitar la toma de decisiones.
Las regulaciones generan incertidumbre, pero también oportunidades para quienes saben ajustar sus estrategias. Un mercado regulado es un mercado más profesional y rentable para aquellos que usan datos y tecnología a su favor. Los Property Managers que se adaptan operan en un mercado con menos competencia y más oportunidades de crecimiento.
¿Cómo puedes optimizar tu negocio en este nuevo entorno? Ajusta tu estrategia de precios, mejora la experiencia del huésped y aprovecha las oportunidades que un mercado regulado ofrece.
¿Quieres saber más sobre cómo optimizar tus ingresos en un mercado regulado? Contáctanos en Beyond
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