O novo ano aproxima-se rapidamente e as tendências de alojamento local começam já a ganhar forma.
Preparar o seu negócio de alojamento local para 2024 é vital para um sucesso contínuo, por isso entrevistamos a nossa equipa de especialistas em alojamento local da Beyond sobre as suas grandes apostas e recomendações para 2024. Com mais de 30 anos combinados no setor de alojamento local, eles apresentaram previsões ponderadas, além de conselhos práticos para anfitriões e administradores de propriedades vencerem em 2024.
Julie Brinkman, CEO
Sendo 2024 um ano eleitoral nos EUA, penso que veremos uma estabilização de alguns dos choques macro que tanto os EUA como o mundo experimentaram - nomeadamente com taxas de juro, preços do petróleo e taxas de câmbio a permanecerem estáveis. A indústria de AL está preparada para ter um ano fantástico, uma vez que os turistas procuram claramente o AL e tudo o que ele oferece - e as condições macroeconómicas estáveis dão-lhes a confiança de que necessitam para realizar a viagem que desejam.
Onde notaremos estas manifestações? Em todas as categorias e tipos de mercado. Se o gestor e o anfitrião da propriedade de alojamento local estiverem sistematicamente atentos à procura, eles não apenas irão ter taxas diárias médias (ADRs) estáveis ou mais altas, ano após ano, mas também certamente irão aumentar a sua ocupação.
Para a América do Norte, acredito que os mercados de destino terão um ano melhor do que o anterior, especialmente nestas férias de primavera e verão – embora meados e finais de agosto possam ser novamente leves devido aos horários escolares. Caso os horários escolares ou os padrões climáticos mudem, os gestores de propriedades sintonizados com a procura poderão alterar proativamente as suas estratégias de gestão de receitas para aproveitar ao máximo as épocas altas de viagens.
Para a Europa, os Jogos Olímpicos devem ser mais uma dádiva e proporcionar a esta região outro verão fantástico, para estrangeiros que procuram paisagens e experiências incríveis. Embora este verão possa não estabelecer recordes como o de 2023, certamente trará receitas significativas para os gestores de propriedade que estão a tirar partido do aumento da procura de viagens.
Embora menos proeminentes do que a América do Norte e a Europa, acredito também que a América Latina e a Ásia-Pacífico (APAC) continuarão a crescer, tanto na oferta como na procura. À medida que os preços dos voos descem, esses destinos tendem a ser mais acessíveis e a modernização das experiências de viagem abre estes mercados a novos viajantes.
Embora os mercados urbanos continuem sob pressão da regulamentação, iremos começar a assistir a uma união no AL para uma sintonia concertada - sobre o benefício económico que os ALs trazem para as comunidades, em vez de permitir que o lobby do hotel continue a dominar e minar internamento o AL.
Estou otimista ao chegar a 2024 - os últimos anos impulsionaram a nossa indústria para novos patamares e horizontes, à medida que a procura e a oferta dispararam - e à medida que a normalidade se instalou, os anfitriões de alojamento local e os administradores de propriedades que resistiram, estão numa posição ainda melhor para crescer e prosperar em 2024.
David Kelso, Co-Fundador & CTO
Pela primeira vez em cerca de dez anos, vimos o crescimento da oferta superar o crescimento da procura em 2023. Acredito que isso foi uma anomalia e veremos a estabilização do crescimento da oferta nos EUA, sem ver um crescimento reduzido da procura, o que levará a uma média mais elevada taxas diárias (ADRs) em todos os mercados. Por outro lado, a Europa terá um retrocesso maior do que o previsto, à medida que as viagens provenientes dos EUA recuarem da sua euforia pós-pandemia de 2023.
Ao ter ADRs mais baixos pela primeira vez (excluindo o COVID), os proprietários deixaram os os gestores de propriedades com taxas mais elevadas em 2023, e espero que isso volte ao normal e atinja os níveis históricos. No entanto, as suas crescentes expectativas de transparência no desempenho das propriedades vieram para ficar. Isso deixa menos espaço para erros por parte dos gestores de propriedades e aumenta a importância dos relatórios e de novas fontes de dados em tempo real, como dados de pesquisa.
A Airbnb continuará a dominar e a acelerar a sua força sobre a Vrbo. As reservas diretas estão a conquistar os hóspedes, mas a consistência da tecnologia e da experiência ainda não correspondem às expectativas dos consumidores, por isso não veremos uma grande mudança na quota de reservas diretas ao longo do próximo ano.
Maria Flores Portillo, Diretor de gestão, EMEA
Esperamos que 2024 seja o novo ano de referência para alguns dos mercados que registaram uma contracção da procura versus oferta nos últimos 12-18 meses, como nos EUA ou no Reino Unido. Os factores macro globais parecem estar ligeiramente mais estáveis, o que será um factor muito importante para entrar numa nova normalidade.
A Europa, no entanto, irá provavelmente viver um ano mais difícil, à medida que parte da contracção da procura que temos visto nos EUA transbordar. Já estamos a ter uma procura mais estável em relação aos anos anteriores, e a maioria dos Gestores de Propriedades do Sul da Europa estão a preparar-se para uma concorrência muito mais veemente.
As regulamentações continuarão a lançar desafios especialmente (mas não exclusivamente) nos mercados urbanos, com as próximas eleições regionais e nacionais a criarem incerteza na oferta e os proprietários a considerarem uma mudança para arrendamentos de médio ou longo prazo. No entanto, começámos a ver os diferentes intervenientes da indústria a formar uma frente mais unida para combater os lobistas hoteleiros e estou optimista em relação ao diálogo que está actualmente a acontecer a nível local e regional. Embora a regulamentação seja inevitável, é possível criar um quadro sustentável que legitime a indústria do arrendamento de curta duração como o sector económico benéfico para a sociedade em que se tornou.
Continuaremos também a assistir ao aumento dos gestores de propriedades que adotam uma abordagem de todo o edifício para reduzir os riscos das restrições regulamentares e diversificam para novos modelos, como o Co-Living e o aluguer corporativo, que são altamente inexplorados.
Como sempre, a tecnologia, os dados e a habilidade de gestão de receitas ditarão quem irá prosperar e quem não prosperará neste cenário complexo. Confiar nos dados históricos faz menos sentido do que nunca - mudámos para um mundo onde os gestores de receitas precisam de ser capazes de prever a procura com o conjunto certo de ferramentas, em vez de reagir a ela. A complexidade já criou uma onda de empresas de consultoria que visam aconselhar gestores de propriedades sobre gestão de receitas, e prevejo que esta tendência vai continuar em 2024.
Brian Brendell, Vice-presidente sénior de produto
Após um ano em que muitos mercados recuaram dos máximos provocados pela pandemia, acredito que assistiremos a um período de relativa estabilidade. A desigualdade na oferta e na procura que vimos este ano regressará a um período de crescimento regular. E num tempo “médio”, ter acesso a dados fiáveis e em tempo real será mais importante do que nunca.
Os gestores de propriedades vão lutar para adquirir ou readquirir proprietários perdidos durante o ano de baixa para impulsionar a próxima fase de crescimento. Os gestores de propriedades com acesso a dados de desempenho confiáveis e comprovados, para compartilhar com os proprietários, serão os mais bem-sucedidos. Isso fará com que os gestores de propriedades que têm resistido à adoção de tecnologias e aos preços das suas propriedades através de excel fiquem em desvantagem..
A Inteligência Artificial e a aprendizagem automática continuarão a sua marcha na indústria da AL, com todos a dizer que “fazem IA”. Ao mesmo tempo, os gestores de propriedades e anfitriões estão a tornar-se mais sofisticados do que nunca. Assim, as poucas soluções que realmente aproveitam estas tecnologias, para compreender as estratégias dos seus utilizadores e utilizar essa personalização para impulsionar o crescimento das receitas, sairão vencedoras.
Caitlin Cassady, Vice Presidente, Marketing
Com a oferta de alojamento local a crescer em todo o mundo, destacar-se e receber os hóspedes será fundamental para gerar mais receitas em 2024. Isso significa que estratégias de gestão de receitas baseadas em dados, como preços e distribuição, são apostas importantes, e usar esses dados para atrair e incentivar mais hóspedes será o passo vencedor, para assumir a liderança.
Como é atrair esses convidados? As empresas de alojamento local mais bem-sucedidas vão concentrar-se sobretudo na utilização de dados para melhorar a experiência – destacando as comodidades que sabem que os hóspedes procuram na sua área, criando estratégias de marketing flexíveis que lhes permitam reagir rapidamente para promover novos eventos na sua área e destacando as suas avaliações de 5 estrelas para aumentar a conversão de reservas. Combinar as estratégias de marketing, que atraem hóspedes, com estratégias baseadas em dados, que aumentam as reservas, será a receita para o sucesso em 2024.
Jeffery Breece, Diretor, Gestão de receitas
Prevejo que 2024 será o novo ano base, finalmente substituindo 2019. Ele tem todas as características de um novo normal, à medida que vemos os ventos favoráveis da procura reprimida de vários anos, as viagens aumentarem e a implementação das novas tendências de viagens. Um bom ano base é definido quando existe um equilíbrio relativo entre a oferta e a procura – estabilidade, para a qual caminhamos. A estabilidade das receitas será na sua maioria bem-vinda, mas a maioria sentirá uma pressão à medida que os custos continuarem a subir. A indústria em geral continuará a crescer e novos pontos positivos surgirão, mas 2024 será incrivelmente mediano para os anfitriões e gestores de propriedades comuns.
Ryan Saylor, Diretor, Marketing de produto
Concordo que (espero) que 2024 seja um ano mais estável para o mercado de alojamento local. 2023 foi realmente o primeiro ano em que a maioria dos mercados começou a enfrentar dificuldades em comparação com anos anteriores e os gestores de receitas tiveram de se adaptar rapidamente – o que funcionou como uma função de força para os gestores de propriedades aproveitarem as suas competências de gestão de receitas e garantirem que tinham tudo à sua disposição para contrariar as mudanças e as condições de mercado. O crescimento da oferta também tem desacelerado naturalmente e penso que a dinâmica do mercado irá estabilizar um pouco para permitir que os alojamentos recuperem o equilíbrio.
A minha única opinião importante (que não deveria ser considerada uma opinião importante) é que os canais de distribuição terceirizados de agências de viagens online (OTA), como Vrbo e Airbnb, terão uma ênfase ainda maior na entrega de valor aos anfitriões e gestores de propriedades, através de ferramentas novas e significativas. Esses canais estão a lutar por uma cota de mercado e uma maneira fácil de canalizar mais reservas nas suas plataformas é facilitar a gestão de alojamento, configurar promoções e aumentar a visibilidade para os anfitriões. Os canais OTA de hotéis e companhias aéreas descobriram isso, então está na hora dos gestores de receitas de alojamento local obterem novas ferramentas.
Taylor McManus, Diretor de Experiência do Cliente:
Num futuro próximo, o setor de alojamento local verá uma mudança impulsionada pelas procuras dos proprietários e pelos avanços na tecnologia de gestão de receitas.
Os proprietários estão a ficar mais atentos à gestão de receitas e às ferramentas disponíveis, o que significa que as suas expectativas são maiores. Os gestores de propriedades terão de utilizar a sua solução de gestão de receitas não só de forma eficaz, mas também com precisão para prever e comunicar metas de receitas aos proprietários, independentemente das condições económicas do próximo ano. Aqueles que negligenciam estas três coisas correm o risco de perder proprietários devido à concorrência e às mudanças económicas. Aqueles com soluções de gestão de receitas orientadas pela procura manterão e aumentarão as suas receitas em 2024. Além disso, terão uma oportunidade real de conseguir novos proprietários da concorrência que está a subutilizar as suas ferramentas e a fazer previsões mal informadas.
Os gestores de propriedades também estão a tornar-se conscientes da necessidade de gerir adequadamente a sua atual solução de gestão de receitas. Veremos um influxo de empresas terceirizadas de gestão de receitas que prometem cumprir, mas terão dificuldade em justificar o seu valor no final do ano. Os gestores de propriedades devem consultar a sua ferramenta de preços para obter recomendações sobre os melhores parceiros para subcontratar esta responsabilidade.
Tal como em 2023, os gestores de propriedades que continuarem a investir em soluções de gestão de receitas líderes do setor terão um desempenho superior à concorrência. Com a mudança para dados de procura, como dados de pesquisa, alimentando recomendações de preços, os gestores de propriedades que utilizam ferramentas de preços orçamentais não irão capitalizar uma recuperação do mercado ou uma continuação do status quo atual. Os gestores de propriedades precisam estar cientes das soluções de preços orçamentários que prometem retornos de receita ou recursos de dados que não conseguem cumprir.
Kate Kirschner, Embaixadora Sénior Onboarding
Vimos a ascensão da IA em 2023 e no próximo ano ela vai ser ainda mais proeminente. Os anfitriões e gestores de propriedades que a aproveitarem da forma correta não só conseguirão libertar o seu tempo para atividades geradoras de receitas, como também irão manter a flexibilidade, entre as mudanças imprevisíveis dos comportamentos dos viajantes.
Por outro lado, as estratégias de distribuição e merchandising serão um grande foco para 2024. Muitas Agências de Viagens Online (OTAs) já oferecem merchandising, como crachás e preços riscados, e aquelas que não o fizerem irão desenvolvê-lo em breve. Os anfitriões e gestores de propriedades que dedicarem tempo para aproveitar estas estratégias, enquanto equilibram a importância das suas reservas diretas, estarão à frente da concorrência.
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