8 Tendenze di mercato e previsioni per il settore degli affitti brevi nel 2024

Il nuovo anno è alle porte e le tendenze del settore degli affitti per le vacanze stanno già prendendo forma.

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Preparare la propria attività di affitti a breve termine ad affrontare il 2024 è fondamentale per continuare ad avere successo. Per questo motivo, abbiamo intervistato alcuni esperti di Beyond per scoprire quali sono le loro previsioni e i loro consigli per il 2024. Con oltre 30 anni complessivi di esperienza nel settore degli affitti per le vacanze, sono stati in grado di fornirci previsioni ponderate e consigli pratici che gli host e gestori di proprietà possono mettere in pratica per avere un 2024 coi fiocchi.

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Julie Brinkman, CEO

Il 2024 sarà anno di elezioni negli Stati Uniti e per questo penso che assisteremo a una stabilizzazione di alcuni macro-fattori che hanno fatto traballare gli Stati Uniti e il mondo intero nel 2023; in particolare: tassi di interesse, prezzi del petrolio e tassi di cambio che stanno rimanendo stabili. Si prospetta un anno fantastico per il settore degli affitti brevi perché è chiaro che i viaggiatori sono interessati alle case vacanza e a tutto ciò che offrono, e in condizioni macroeconomiche stabili hanno la fiducia necessaria per fare i viaggi che desiderano.

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Dove si manifesterà questo cambiamento? In tutta la categoria e in tutti i mercati. Se i property manager e gli host di case vacanze sapranno rimanere sistematicamente al passo con la domanda, non solo riscontreranno un andamento stabile o addirittura un aumento delle tariffe medie giornaliere(ADR), ma sicuramente anche un aumento dell’occupazione.

Per il Nord America, credo che tutte le destinazioni registreranno un anno migliore rispetto a quello passato, soprattutto durante le vacanze primaverili ed estive, anche se il periodo da metà a fine agosto potrebbe risultare nuovamente debole a causa degli orari scolastici. Qualora gli impegni scolastici o le condizioni meteorologiche dovessero cambiare, i gestori di proprietà in sintonia con la domanda saranno in grado di modificare in modo proattivo le loro strategie di gestione delle entrate per sfruttare al meglio le alte stagioni.

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Per l’Europa, tutti gli occhi sono puntati sulle Olimpiadi che potrebbero regalare all’intera area un’altra fantastica estate grazie agli stranieri che desiderano vivere luoghi ed esperienze incredibili. Anche se quest’estate potrebbe non stabilire record come quella del 2023, sicuramente genererà entrate significative per i property manager che sanno approfittare dell’aumento della domanda di viaggi.

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Probabilmente in maniera meno marcata rispetto al Nord America e all’Europa, credo che anche l’America Latina e l’Asia-Pacifica (APAC) continueranno la loro ripresa sia della domanda che dell’offerta. Man mano che i prezzi dei voli scendono, queste destinazioni tornano ad essere più convenienti e la modernizzazione delle esperienze di viaggio apre questi mercati a nuovi viaggiatori.

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Mentre i mercati urbani continueranno a essere sottoposti a pressioni normative, aumenterà il numero di chi, come noi, è convinto dei benefici economici che gli affitti a breve termine sono in grado di portare alle comunità, invece di lasciare che sia la lobby degli hotel a controllare la narrativa e mettere i bastoni tra le ruote al nostro settore.

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Mi sento ottimista in vista del 2024: gli ultimi anni hanno spinto il nostro settore verso nuovi livelli e orizzonti, mentre la domanda e l'offerta sono salite alle stelle. Adesso che le cose si sono calmate, gli host e i gestori di proprietà che sono passati attraverso il tumulto degli anni passati sono in una posizione ancora migliore per crescere e prosperare nel 2024.

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David Kelso, Co-Founder & CTO

Per la prima volta in circa dieci anni, nel 2023 abbiamo visto la crescita dell’offerta superare quella della domanda. Credo che si sia trattato di un’anomalia e che andremo incontro a una stabilizzazione della crescita dell’offerta negli Stati Uniti, senza però una riduzione della crescita della domanda; ciò porterà a tariffe medie giornaliere (ADR) più elevate in tutti i mercati. Al contrario, l’Europa dovrà fare i conti con un rallentamento poiché l’euforia post-pandemia che ha contraddistinto i viaggi dagli Stati Uniti nel 2023 sta scemando.

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Nel 2023, la riduzione degli ADR (avvenuta per la prima volta al di fuori del COVID) ha portato una quantità maggiore di proprietari ad allontanarsi dai gestori di proprietà, ma mi aspetto che questo dato torni a essere in linea con i livelli storici. Tuttavia, le crescenti aspettative di trasparenza che i proprietari hanno a riguardo delle performance dei propri alloggi sono destinate a restare. Ciò lascia ai property manager meno spazio per gli errori e aumenta l’importanza della reportistica e dell’implementazione di fonti di dati in tempo reale come quelli di ricerca.

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Airbnb continuerà a dominare il mercato e aumenterà il suo distacco da Vrbo. Le prenotazioni dirette sono sempre più popolari tra i turisti, ma le tecnologie e le esperienze fornite non sono ancora all’altezza delle aspettative dei consumatori; quindi, non vedremo un enorme cambiamento della percentuale di prenotazioni dirette nel prossimo anno.

Maria Flores Portillo, Managing Director, EMEA

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Spero che il 2024 sia il nuovo anno di riferimento per alcuni dei mercati che hanno registrato una contrazione della domanda rispetto all’offerta negli ultimi 12-18 mesi, come gli Stati Uniti o il Regno Unito. I fattori macro-globali sembrano essere leggermente più stabili, il che sarà un fattore assolutamente necessario per passare a una nuova normalità.

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Tuttavia, l’Europa vivrà probabilmente un anno più difficile poiché parte della contrazione della domanda che abbiamo rilevato negli Stati Uniti si rifletterà sui loro mercati. Stiamo già osservando una domanda più stabile rispetto agli anni precedenti e la maggior parte dei property manager del Sud Europa si sta preparando ad affrontare una concorrenza molto più agguerrita.

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Le normative continueranno a porre sfide, soprattutto (ma non esclusivamente) nei mercati urbani, con le imminenti elezioni regionali e nazionali che creeranno incertezza sull’offerta e i proprietari che stanno valutando il passaggio agli affitti a medio o lungo termine. Però, abbiamo iniziato a vedere i diversi attori del settore formare un fronte più unito per combattere la lobby degli hotel e osservo con ottimismo alcune delle discussioni che sono attualmente in corso a livello locale e regionale. Sebbene la regolamentazione sia inevitabile, è possibile creare un quadro sostenibile che legittimi il settore degli affitti a breve termine come il settore economico vantaggioso per la società che è diventato.

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Continueremo inoltre ad assistere all’aumento dei gestori di proprietà che adottano un approccio basato sull’intero edificio per ridurre i vincoli normativi e che diversificano il loro portfolio, puntando su modelli nuovi e ancora poco sfruttati come il Co-Living e gli affitti aziendali.

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Come sempre, le nuove tecnologie, i dati e la maestria nella gestione delle entrate faranno la differenza tra chi riesce a prosperare in questo panorama complesso e chi no. Affidarsi ai dati storici ha meno senso che mai: ormai viviamo in un mondo in cui i revenue manager devono sfruttare il giusto insieme di strumenti per essere in grado di prevedere la domanda, anziché adeguarsi ad essa. La complessità del periodo ha già fatto sorgere una marea di società di consulenza che puntano a supportare i property manager nella gestione delle entrate e prevedo che questa tendenza continuerà nel 2024.

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Brian Brendell, Senior Vice President Product

Dopo un anno che ha visto scemare l’entusiasmo post-pandemia in molti mercati, credo che entreremo in un periodo di relativa stabilità. La disuguaglianza tra domanda e offerta che abbiamo osservato quest’anno lascerà il posto a un andamento di crescita regolare. E in un periodo “senza niente di speciale”, avere accesso a dati affidabili in tempo reale sarà più importante che mai.

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Per poter tornare a crescere, i gestori di proprietà si troveranno a combattere fra loro per acquisire o riacquisire i proprietari persi durante l’anno negativo e coloro che hanno accesso a dati sulle performance affidabili e comprovati da condividere con i proprietari avranno più successo. Di conseguenza, i property manager che si oppongono all’adozione di nuove tecnologie e continuano a determinare le tariffe usando Excel verranno semplicemente tagliati fuori dalla concorrenza.

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L’intelligenza artificiale e l’apprendimento automatico continueranno la loro marcia all’interno settore degli affitti brevi e tutti inizieranno a farne uso. Allo stesso tempo, i gestori di proprietà e gli host stanno diventando più sofisticati che mai. Pertanto, prevarranno le poche soluzioni che sfruttano queste tecnologie in maniera efficace per comprendere le strategie dei propri utenti e usano questa personalizzazione per favorire la crescita dei ricavi.

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Caitlin Cassady, Vice President, Marketing

Con l’offerta di case vacanze in crescita in tutto il mondo, nel 2024 sarà fondamentale riuscire a distinguersi dalla concorrenza e ad arrivare sotto gli occhi dei potenziali ospiti ovunque questi si trovino. Ciò significa che le strategie di gestione delle entrate basate sui dati come la determinazione dei prezzi e la distribuzione sono il minimo indispensabile, mentre la capacità di usare i dati per attrarre e incentivare più ospiti farà la differenza.

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Come si attira l’attenzione degli ospiti? Le attività di affitti brevi di maggior successo si concentreranno sull'utilizzo dei dati per migliorare l'esperienza: evidenzieranno i servizi che sanno che gli ospiti stanno cercando nella loro zona, creeranno strategie di marketing flessibili che gli permettano di reagire rapidamente agli eventi nella loro zona ed evidenzieranno le loro recensioni a 5 stelle per aumentare la conversione delle prenotazioni. Unire strategie di marketing che attraggono gli ospiti a strategie basate sui dati che aumentano le prenotazioni sarà la ricetta per il successo nel 2024.

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Jeffery Breece, Director, Revenue Management

Prevedo che il 2024 sostituirà il 2019 in qualità di nuovo anno di riferimento. Mostra tutti i segnali di una nuova normalità, poiché vediamo chiaramente che la voglia di viaggiare repressa accumulata negli anni della pandemia sta scemando, lasciando spazio alle nuove tendenze in termini di viaggi. Un buon anno di riferimento si definisce quando esiste un relativo equilibrio tra domanda e offerta: la stabilità verso la quale ci stiamo muovendo. I ricavi stabili saranno per lo più accolti favorevolmente, ma la maggior parte dei soggetti avvertirà una contrazione poiché i costi continueranno a superare il ritmo. Il settore nel suo complesso continuerà a crescere ed emergeranno nuovi lati positivi, ma il 2024 sarà incredibilmente nella media per gli host e i gestori di proprietà là fuori che non fanno nulla per distinguersi.

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Ryan Saylor, Director, Product Marketing

Sono d'accordo sul fatto che (si spera) il 2024 sarà un anno più stabile per il mercato degli affitti a breve termine. Il 2023 è stato davvero il primo anno in cui la maggior parte dei mercati ha iniziato ad avere difficoltà rispetto agli anni precedenti e i revenue manager hanno dovuto adattarsi rapidamente. Ciò ha spinto i gestori di proprietà a sfruttare le proprie capacità di revenue management e ad assicurarsi di avere tutto a loro disposizione per contrastare il cambiamento delle condizioni di mercato. Anche la crescita dell’offerta ha subito un naturale rallentamento e penso che le dinamiche di mercato si stabilizzeranno un po’ per consentire agli affitti di riassestarsi.

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Il mio unico commento a caldo (che non dovrebbe proprio essere considerato tale) è che i canali di distribuzione delle agenzie di viaggi online (OTA) di terze parti come Vrbo e Airbnb, adotteranno strumenti nuovi e importanti per fornire sempre più valore e ricoprire un ruolo sempre più importante per gli host e i property manager. Questi canali stanno lottando per ottenere quote di mercato e un modo semplice per portare più prenotazioni attraverso le loro piattaforme è semplificare la gestione degli annunci, l'impostazione delle promozioni e l'aumento della visibilità per gli host. I canali OTA di hotel e compagnie aeree lo hanno capito; ora è tempo che anche i revenue manager del settore degli affitti brevi ricevano nuovi strumenti con cui giocare.

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Taylor McManus, Director of Customer Experience:

Nel prossimo futuro, il settore degli affitti per le vacanze sarà caratterizzato da un cambiamento spinto dalle richieste dei proprietari e dal progresso delle tecnologie di gestione delle entrate.

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I proprietari stanno diventando sempre più consapevoli della gestione delle entrate e degli strumenti che mette a disposizione, il che significa che le loro aspettative sono più elevate. I gestori di proprietà dovranno usare la propria soluzione di revenue management non solo in modo efficace, ma anche accurato per fare previsioni e comunicare gli obiettivi di fatturato ai proprietari, indipendentemente dalle condizioni economiche dell’anno che sta per iniziare. Coloro che trascurano questi tre aspetti rischiano di perdere i proprietari a causa della concorrenza e dei cambiamenti economici. Chi dispone di soluzioni di revenue management orientate alla domanda manterrà e aumenterà i propri ricavi nel 2024. Inoltre, avrà una reale opportunità di sottrarre proprietari ai concorrenti che non sfruttano al meglio gli strumenti di cui dispongono e fanno previsioni poco accurate.

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Anche i gestori di proprietà sono sempre più consapevoli della necessità di gestire correttamente la loro attuale soluzione di revenue management. Crescerà il numero di società di revenue management in outsourcing che promettono grandi cose, ma che alla fine dell’anno faranno fatica a giustificare il loro valore. I property manager dovrebbero consultare il loro strumento di determinazione dei prezzi per ottenere consigli sui migliori partner a cui affidare questa responsabilità.

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Come già successo nel 2023, i gestori di proprietà che continuano a investire in soluzioni di revenue management leader del settore otterranno risultati migliori rispetto alla concorrenza. In un periodo in cui ci si sta spostando verso i dati sulla domanda, come i dati di ricerca su cui si basano le tariffe raccomandate, i gestori di immobili che usano strumenti di pricing economici non potranno trarre vantaggio da una ripresa del mercato o dalla continuazione dell’attuale status quo. I property manager devono sapere che esistono soluzioni di pricing economiche che promettono rendimenti in termini di entrate o funzionalità basate sui dati della domanda che non possono mantenere.

Kate Kirschner, Senior Onboarding Ambassador

Nel 2023 abbiamo assistito all’ascesa dell’intelligenza artificiale e l’anno prossimo diventerà ancora più importante. Gli host e i gestori di proprietà che sapranno sfruttarla nel modo giusto non solo saranno in grado di crearsi del tempo libero da dedicare ad attività che generano entrate, ma riusciranno anche a essere flessibili per adattarsi al comportamento dei viaggiatori che cambia in maniera imprevedibile.

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Inoltre, le strategie di distribuzione e di merchandising assumeranno un ruolo ancora più importante nel 2024. Molte OTA offrono già opzioni di merchandising, come badge e prezzi barrati, e quelle che ancora non ne dispongono inizieranno presto a farlo. Gli host e i gestori di proprietà che si prendono il tempo per sfruttare queste strategie, bilanciando allo stesso tempo l'importanza delle loro prenotazioni dirette, avranno la meglio sulla concorrenza.